「順利交屋清單」

你知道嗎？

買房子交屋、驗屋的流程，有三件非常重要的事！
忽略任何一件，你會後悔一輩子的！

第一件事情：
你買房子的時候申請房貸，結果銀行審核不通過，房貸貸不下來，你會欲哭無淚！

第二件事情：
你驗屋不仔細，裝潢下去了才發現問題，建商也不會理你！

第三件事：
驗屋複驗很多次，建商一直不改善，拖了一年還交不了屋！

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交屋有很多要注意的地方喔，至少有三件大事你要當心留意，免得到時候交不了屋。

第一件大事是【銀行對保】：

也就是申請銀行的房屋貸款。
當你買的是建商的預售屋時，建商通常有推薦配合的銀行。

到了交屋的階段，建商會通知你到銀行對保，由銀行來審核你的財力證明，來決定你是不是可以獲得銀行的8成或7成5的貸款。

首先銀行會看你的信用狀況，他們會到聯徵中心調你的資料。
例如你的信用卡繳款紀錄、有沒有遲繳？或貸款？有沒有動用循環利息？有沒有預借現金？被聯徵查詢的次數有沒有超過三次等等

還有一項就是你的每個月的薪資收入也很重要。

如果你是上班族，公司每個月的薪資轉帳當然是越高越好。

如果你是自由業、小老闆，每個月沒有固定的薪資轉帳紀錄或扣繳憑單，那就要在銀行對保的前一兩年，開始想辦法讓自己在銀行的戶頭裡，每個月都有薪資轉帳的紀錄。

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關於月收入，銀行的評估標準有兩個。

第一個是【月收入負債比】：

月收入負債比，就是：
你〔每個月的房貸還款金額〕除以你〔每個月的月收入〕需要小於65%，才會符合銀行的標準。

例如你〔每個月要還的房貸金額是40,000〕 除以你〔每個月的薪水$65,000〕等於61.54%，符合銀行的標準，小於65 %

第二個是【總收支比】：

總收支筆就是：
你的〔每個月總負債〕加上每個月你的〔生活支出〕除以〔月收入〕，通常銀行的標準是要小於90 %。

舉例來說：
你〔每個月的房貸是四萬元〕+你〔每個月的生活支出是兩萬元〕除以你〔每個月的月薪是$65,000〕等於92.31%
那這樣子的話就會大於銀行的標準90%，銀行可能就會減少你的房屋貸款成數。

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第二件大事是【驗屋】！
驗屋如果不仔細，等到5%交屋保留款都繳清了，或裝潢下去了，才發現問題，建商也不會理你了。

驗屋分為兩種：

一種是行政驗屋，指的是檢查買賣合約的內容和工地現場是不是一樣，權狀、坪數是不是正確？還有水電、管理費結算等等。

另外一種就是實體驗屋，也就是現場已經接水接電，瓦斯也接通了，建設公司會通知消費者來驗屋，也就是所謂的初驗。

驗屋前，你先要有三個正確的觀念。

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正確觀念一：
【你要以解決問題為首要目標，而不是找出缺失為目標。】

怎麼說呢？你常常會看到一堆YouTube影片，驗屋公司找出一堆問題，房子裡面貼滿了黃色膠帶，但是他們不會幫你和建商溝通，之後不管你複驗了幾次，都得由你自己單獨去面對建商，和建商交涉。

建商說他修好了，你沒有專業的驗屋儀器，你也不知道建商到底修好了沒？

其實大部分的人都不清楚，找出有意義的問題，例如功能使用上的問題：像是漏水、水管不通、磁磚空心等，才是一間好的驗屋公司。

而不是驗出一堆美觀上的小瑕疵，例如窗戶外框有小刮傷，就要求換掉整組窗戶，這種大工程建商無法在短時間內解決，造成自己一年半載還無法入住新家，反而得不償失。

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第二個觀念是：
【如何評估自己驗屋好呢，或是請專業驗屋比較好。】

自己驗屋有幾個項目是你自己沒辦法自己驗的，例如：

【電線接反】
電線接反了你拿燈去插插座，燈還是會亮，只是接反的話，壽命會變短，這種缺失只有專業電工才有辦法察覺。

【排水】
還有你在測試排水的時候，水都會排得很順暢，但是如果排水管裡面還是有水泥石塊的話，雖然驗收時排水會通，但是日後會更容易堵塞，任何水管清潔劑也洗不掉。
這種需要有專業的儀器像是內視鏡，才有辦法伸入排水管看清楚。

【漏水】
再來漏水，像是防水膠條、廁所門檻、窗戶45度角牆壁，最常會發生滲水。
但是有時候，就算你放水測試，肉眼也看不出來漏水現象，這個時候你就需要有一個專業的儀器像是顯像儀，才能測出水泥牆裡面的滲水。

如果你自己驗的話，記得要找有經驗的朋友來幫你，或是買比較有口碑的建商的房子。

你自己也要提早做準備，像是多看我們的YouTube影片，來充實自己這方面的知識喔！

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第三個正確觀念是：
【以盡快、順利入住沒有功能性缺失的房子，為第一優先！】

缺失有兩種：
第一種是功能性的缺失，例如：漏水、排水堵塞等。
第二種是美觀性的缺失，例如：油漆不漂亮，窗框小刮傷等。

我們在驗屋的時候，常常會碰到一些狀況，初驗的時候，列出了幾百項的缺失，經過第一次的複驗、第二次的重複檢驗、第三次的重複檢驗…

屋主和建商雙方都已經精疲力盡了，你也還沒搬進去自己的新家，我想這也不是你想要的結果。
所以怎麼讓你自己順利入住沒有功能性缺失的房子，是最重要的。

建議大家找驗屋公司驗屋，比較有保障。

第一個原因是，驗屋公司的驗屋報告，是公正第三方開立的報告，萬一有糾紛時，被法院採信的機會比較高。

第二個原因是在初驗時，屋主、建設公司、驗屋公司，三方同時在場。
在驗屋公司詳細的檢查下，提交給建商的瑕疵登錄缺失表，會比較詳細完整。

這樣反而有利於建商一次性的快速修繕，加快你的交屋流程！
不要等到複驗的時候，又發現新的問題，拖長了修繕的時間。

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其實我在網路上，看大家選擇驗屋公司的方向都錯了！

從驗屋項目的多寡、儀器的多寡、驗屋費用的多寡，來選擇都不對！

你要看的是，那一家驗屋公司可以幫助你，加快和建商解決缺失的速度。

例如初驗階段，每家驗屋公司其實都大同小異。

但是到了複驗階段，哪一家驗屋公司還會繼續幫你和建商交涉的，還是屋主你得自己面對建設公司。
第二次複驗、第三次複驗時，你沒有了專業的驗屋儀器，你又該怎麼辦呢？

還有你是要驗屋公司幫你挑出一大堆小瑕疵，然後他們拍拍屁股就走人。
還是你要驗屋公司幫你找出漏水、水管不通、電線接反等大問題，然後繼續幫你和建商交涉解決辦法呢？

挑選驗屋公司，最重要的是挑到能幫你發現和解決大問題的人！